县城房价破万！走到历史拐点的三四线房市！

发表时间：2021-08-24 11:51
四月，一则“103县房价过万”的消息蹿红网络:


当时公布的县域房价前20强名单：


3个月后，以三四线城市为市场主体的恒大引发了一场“地震”：广发银行宜兴支行向法院请求，冻结恒大旗下宜兴市恒誉置业有限公司银行存款人民币1.32亿元或查封、扣押其他等值财产。很快，恒大的相关诉讼越来越多，进而发展到关联案件移交至广州中院进行集中管辖。

当前，“不婚”、“丁克”、“鸡娃”、“躺平”等新的社会现象频出，与高房价关系很大。“高房价”不仅存在于一二线大城市，在更为广阔的三四线城市，问题甚至更为突出。
那么，近年三四线城市的房价，是如何飙升的？


01

造富


先看一组数据：

近20年，中国房价有两波大涨，转折点分别是08、14年，它们正好是中国棚改的大改之年：


2008年10月中央出台“扩大内需十项措施”，明确提出棚户区改造全面启动，加快建设保护性安居工程。
棚改安置分实物安置和货币化安置：

2014年左右，我国房地产市场库存严重过剩，“棚改货币化”利于安置，所以央行创设了PSL，为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金额度。“棚改货币化”成为主角，之后几年，强力助力提高安置效率和房地产去库存。
棚改资金来源分三类：棚改专项贷款、财政支出、其他资金，其中专项贷款是大头，主要由国开行和农发行提供，例如2017年棚改专项贷款13074亿，占71%。截至2018年底，光是国开行累计贷款便超过4万亿。

货币化安置使得更多的钱流向市场，广阔的三四线城市是棚改的主战场，而深入这一主战场的恒大和碧桂园，更是轮桩坐“第一房企”的宝座。
列举一批三四线城市同期的房价变化：

“读书四年，全款变首付！”
棚改之下，三四线城市高楼拔地起，各地“地王”和拆迁“土豪村”频现。这轮大开发最直接的一个结果就是不少地方的房价翻翻，地方财政也宽裕了许多。
然而商品的需求和流通决定价值，三四线高企的房价，背后真实的“刚需”又有多少呢？


02

谁在买房？


房子要有人住，才能维持价值！所以我们先看城市的人口。
以全国百强地级市的咸阳为例：

人口普查显示，2020年咸阳有家庭户137.47万户、集体户5.28万户，共395.98万人，比2010年减少了32.96万人，即实际住房人数变少了。
而年龄结构上：

15-59岁占比下降10.6%，即能赚钱的劳动力变少，实际购买力和购买人群也变少；但≤14岁占比增加2.18%，≥60岁占比增加8.42%（其中≥65岁占比增加6.57%），无赚钱能力人群增多，抚养压力又变大；两级分化，这10年房价支撑点加速变弱。
事实上，人口数量、年龄结构与人口流动有关。随着经济的发展，人口向经济、医疗卫生、教育等资源集中的一二线或省会城市流入，但大城市更高的消费和更高的房价也导致流入人群中大部分人压根买不起大城市房。
所以，三四线城市的房子根本上还是当地人在消化，而当地人原本就有房子，拆迁户大多还手握几套；这类买房的要么是买不起一二线的房，看着房价涨又不甘心，退而求其次买，然后想着以后增值转手套现（投资客）；只有一类是真正的刚需，即农村及乡镇转向城区的这部分人。
可从咸阳的城乡人口分布看：

城镇人口增加47.89万，乡村人口减少38.61万，按最优计算，有买房刚需人群占总人数不到10%，流入非常有限。
根据各地的走访调研，我们发现，农民进城买房的根本原因是年轻人结婚，以及婚后希望子女接受好的教育。“你在城里有房吗？”这已经成了农村相亲时男方被媒婆（女方）问及最多的问题。
可房价如此高企，他们兜得住吗？

03

倒悬之危


先看房价与收入的对比：


历年城镇、农村居民人均可支配收入增长速度远不及房价增长，结合咸阳七普每户人均2.7人口的数据，按每户100㎡保守面积计算，2020年，房价收入比（每户住房总价/每户家庭年总收入）为：

（100*0.88）/(2.7*0.2024*12）=13.42，已经远高于公认4-6的合理比例；而农村居民进城买房，这个比例会更加失衡。

所以，买得起的囤着房子等增值，在这场“击鼓传花”的游戏里等待着下一个接盘侠！
咸阳只是一个缩影，七普数据显示，全国330多个地级行政区，就有149个市（占44.7%）人口减少：

而且即便是人口增加的城市，下辖区县之间又存在巨大差异，全国共2800多个县级行政区，考虑人口年龄结构的影响，房价支撑点严重不足并加速弱化。
再看财政方面：
一般公共预算收入主要包含：①税收收入、②行政事业性收费收入、③国有资源资产（土地、矿产甚至其他百姓生活使用的水、气、煤、电等）有偿使用收入、④转移性支付、⑤其他收入；其中①②④⑤收入和变动有限，而矿产和水气煤电等涉及国家、百姓根本安全，所以只有土地出让金这块可操作性强。
一般公共预算支出主要含教育支出、社会保障、就业支出和民生支出。
以河南信阳为例：
   
信阳近年一般公共预算支出远高于一般公共预算收入，2020年相差4倍达485.65亿。而财政赤字一般靠政府债券贷款、上级转移支付填补，但非常有限。
这也是倒逼地方政府依赖“土地财政”的重要原因，政府不能过度举债，最快的就是卖地来填补，房价也就随之上去。
逐年累积，威胁中国经济安全的“灰犀牛”开始形成。
从金融方面看：

央行历年统计的《金融统计数据报告》中，2016-2020每年新增人民币贷款中，超过30%流入房地产，占比过高。此外，还有不少消费贷和经营贷款违规进入房地产。
2008-2020年，国家金融存贷比逐年上涨，已经高达81%，融资规模杠杆风险过高。
2020年第16期《求是》杂志，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中点明：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。


04

结语


房子给予多少安全感，就能遮蔽多少现实的真相。这不是单一的产业结构问题，是各种关系盘根复杂。然而，大的经济、人口、民生发展趋势，以及“房住不炒”的政策强化落实，楼市大变局很有可能首先在三四线城市上演！

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