房地产，一场“救市”一场梦！

发表时间：2022-11-04 16:27


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2021年开年以来，从中央到地方，陆续出台了一系列稳楼市的政策：降息、减税、降首付比例、降社保要求、限购松绑……力度不断加大；“救市”和“稳房价”的强心针，给投资客们扎了一遍又一遍。

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图片来源：网络

却没想这成了又大又圆的饼。房地产市场非但没有雄起，反而出人意料地与政策背离，逐渐萎靡，楼市成交量、成交价格、投资额等指标持续下滑。两微一抖小红书等社交平台上，越来越多人做起了全款、分次还房贷的生意，“提前还房贷”成了热议的潮流话题：

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微博话题

政策回暖，可线上线下“降价4次，我终于卖掉了环京房”“提前还贷要摇号排队”“顺利脱手，谢天谢地”等消息纷飞，房地产这次为何深深地辜负了大家的期盼？

01

房价止不住地下跌

先看松绑政策：

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公开资料整理

从去年9月央行松绑给房地产吹起第一阵暖风，到目前为止，中央和地方不仅在贷款利率、首付比例、公积金优惠、取消限购等需求端不断松绑，在新房供应、信贷、土拍、预售、审批和项目开工、建设、销售等供给端也在加大房企纾困力度，加快审批程序。不少地方在供需两端下的猛药甚至不比2012年、2015年、2018年房地产销售困难、房企资金相对偏紧时的支持弱。

然而和以往不同的是，全国商品房平均售价开年便下跌：

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数据来源：国家统计局，小鹰财经社整理计算

2012年~2021年，全国商品房销售均价逐年上涨，即便2020年、2021年疫情也没刹车，走到了10139元/㎡的关口，但2022年1-2月掉落到9845元/㎡，2022年1-5月则是9527元/㎡。房价整体走势由趋势向上转为趋势向下。

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数据来源：国家统计局

2021年到目前，全国商品房销售面积和销售额增速同比也在一路下跌。2022年1-5月，全国商品房销售面积增速同比已滑落到-23.6%，全国商品房销售面积增速同比则是滑落到-31.5%。即全国商品房销售在“量”“价”上同比都在下跌。

楼市与政策背离，这仅仅是因为今年疫情扩散面有所加大造成的吗？

02

烫手山芋难甩手

中央和地方的政策不断加码回暖，但是楼市量价齐跌，投资客们手上的房子成了烫手的山芋，急着脱手的消息不断。

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数据来源：公开资料整理

今年不少地方为了稳楼市消化存量逐步放开了限购，但是新房销售周期不仅没得到有效缩短，反而让投资客看到了逃跑的希望。在网上公布的二手房挂牌量超10万套的城市中，清一色的都是以往投资热度最火、保值空间最强的一二线大城市，可从3月份到目前的数据中我们可以发现二手房挂牌量只有少数城市略微下降，大多都在继续增加。

贝壳研究院数据显示，2021年到目前，贝壳50城二手房的成交量和成交价格整体却在走低。而通过对比CRIC中国房地产决策咨询系统中，2022年前5月全国30个重点城市商品住宅成交数据会发现：5月份合计成交面积环比增长4%，同比下降59%；前5月成交累计同比下降51%。

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数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
截至5月28日左右数据预估

供给在增加，但销量却在下跌。也就是说大城市即便有政策加持，但是无论新房还是二手房现在也都不太香了，急得团团转的炒房客降价也难以甩手。

另外，2022年开年以来资本市场萎靡，基金、股票行情低迷，理财收益非但跑不过之前5%的房贷利息还极其容易浮亏，而疫情下裁员潮掀起，工作和收入又不稳定，有钱存银行还不如还贷款，这样还能降低负债压力和未来预期风险。加上现在房价和房贷利率大幅下降，早两年高位站岗的购房者多少也觉得自己亏了，所以“提前还房贷”也成了当下热潮。

加之，宏观上房地产与GDP存在倒挂，以往GDP增速无论是10%以上或者7%、8%都能跑过5%左右的商业房贷利率，买房稳赚不亏；可随着经济总量的盘子变大，我国GDP增速逐渐下滑，2022年增长目标已经设定为5.5%左右，而目前一季度GDP增长4.8%；即当前GDP增速跑不过以往的房贷利率了，并且以后还会下跌，一般的房产投资按宏观来算就是亏本账。

03

房地产市场持续低迷

2021年以来，楼市和政策背离，全国商品房的销售面积、销售额、成交价三个指标同步下跌，这在楼市低迷的2014年和因疫情突发而窒息的2020年都未出现，这是为何？

我们先看房地产当前和未来的供应情况：

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数据来源：国家统计局

2019年~2021年，我国商品住宅竣工面积分别为68011.11万平方米、65910.03万平方米、73016.20万平方米；按每套房100㎡面积计算，这三年竣工套数分别为680万套、659万套、730万套。

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数据来源：国家统计局

对比同期人口增长数据，按2020年七普每户2.61人口计算，我国这三年人口净增长人口对应的市场需求房子数量为179万套、78万套、18万套。我国商品住宅竣工面积已经远超人口增长规模。

同样的计算方式，2021年末，我国商品住宅施工面积累计690319.37万平方米，假设全部完工的话，未来可供18017万人（1.80亿人）居住；可我国2000年~2020年的20年，总人口增长才1.78亿人，城镇化率也从36.09%提升到63.89%；当前施工面积就能覆盖过去20年的人口增长总量，实现交付后城镇化率至少达到80%。况且我国当前人口增长速率也已经趋势向下，接近负值。

另外，2021年8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示：“2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8㎡，农村居民人均住房建筑面积达到48.9㎡。”该数据综合算下来人均在43㎡左右，这已经和文化、人均地理条件相似的日本、韩国等发达国家持平。

因此，无论短期还是长期，我国能决定地产需求的人口和城市化率等空间已经见顶，这也是“房住不炒”的红线不能破的原因。

那么，住房存量这么大，房价又如此高企，房价就会暴跌吗？答案是肯定也不会！

以往房地产在我国作为逆周期和跨周期的分母大头，上游像钢筋水泥和机械产品等有1/4以上重工业与房地产挂钩，下游的家具家电装修餐饮等行业也与它挂钩，房地产影响的行业众多，最明显的就是这两年这些行业都跟房地产一样低迷。

另外，基建融资的大头也靠房地产，地方政府用地从银行贷款或者融资，融到钱后去改善市政民生、搞基建；通路、通网、通水、通电等搭好了台子就能招商引资搞产业园产生收益，地方政府也就能继续用卖地的收入和税收等给银行还贷，循环发展。

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因此，房地产目前与社会总融资规模深度捆绑，房地产暴跌就意味着社会总财富缩水，过去发展的努力就白费了，经济也会崩盘，只能阵痛转型。综合来看，未来地方政府想再通过地产加杠杆也会非常困难且潜在风险巨大。

面对风险，我国历来都是追求软着陆。因此，结合实际情况来看，我国房地产调控大体会出现三种分层模式：

一线城市不敢放松。像社保缓缴断缴时限、公积金优惠政策等在一线城市目前都只针对首套房，首付比例和二套房购房资格条件等依旧没变。另外这几个城市有配套的强大产业支撑，土地财政收入占比很小。故北上广深的政策是趋于“稳”而不是“救”。当然，一线城市房产目前也是有价无市，土豪的竞争当前也集中在核心地段的大几百平米的房子或别墅，几千万上亿一套的价格显然也并不是刚需，于普通老百姓而言无意义。

二线和新一线城市放松但被叫停。这类城市经济较好，未来相对一线城市来说也有更大的增长空间，但是房价相对普通人来说也并不低，所以松绑限购或降低首付比例也只能给投资客涌入变成“炒房”机会，对城市产业和人才留存等长期良性发展并不好。所以像郑州“首付比例20%”很快被叫停，南京二手房无需提供购房证明、武汉经开区全面取消住房限购也仅存活了几小时。

三四线城市放松也没用。不同于一二线城市，三四线城市居民房产自有率非常高，都是刚需没有投资价值，所以不少地方所谓降首付降利率甚至零首付也毫无作用，这两年房市不仅无人问津，房价也在持续走低甚至腰斩，再怎么松绑也是躺平。

因此，在“房住不炒”的红线下，一二线城市在于“稳”；而三四线城市再怎么“救”和“稳”，房价也是呈下滑趋势；在当前经济转型的情况下，房地产将会进入深度调整周期。


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